記事一覧

    不動産賃貸業における必要経費可能範囲(白色申告、事業規模に満たない)

    ★給料賃金
    専従者を除く他人に給料を支払った場合に経費算入できる。専従者控除(白色)ならびに専従者給与(青色)は
    不動産所得全体として赤字の場合算出できない。

    ★減価償却費
    建物、附属設備など、不動産投資にかかる減価償却費を経費計上できる。
    計算方法は過去のページ参照
    不動産業者に支払う仲介手数料を建物取得価格に含めて減価償却することもできる。
    その場合仲介手数料を土地代と土地代以外(建物本体+附属設備)の比率で計算し、
    土地代以外についてのみ経費計上(減価償却)となる。

    ★貸倒金
    貸借人が夜逃げしたとかで賃料が回収不可能となった場合に算入する。
    対策として家賃保証会社への加入を必須とすることが多い。
    事業規模に満たない場合、その債権がもともとなかったものとなり、
    貸し倒れが生じた日から2か月以内に税務署に更正の請求を行う必要がある。

    ★地代家賃
    (投資不動産に関する駐車場代)
    居住者のための駐車場を一括借り上げして居住者に提供している場合の支払い駐車場代は全額経費計上できる。
    事業用にも使用している自家用車の駐車場代。家事と按分して算出する。(50%以下がめど)
    (投資不動産に関係する地代)
    土地を借りて投資不動産を建設した場合、地権者に支払う費用を経費とする。
    不動産事業が事業規模に満たない場合は、自宅家賃の一部を経費算入はできない。

    ★借入金利子
    不動産をローン購入場合の建物などの「土地以外」にかかる支払い金利を経費計上できる
    元本返済部分については、負債が減っているため経費計上できない。

    土地にかかる支払い利息については原則経費算入することができない。
    例外として、不動産投資における収支がプラスの場合(利益がでている場合)に限り、
    その利益の範囲内で土地代の支払い利息を経費計上できる。
    建物と土地をまとめたローンの場合、土地と建物の割合を計算し、借入金利子総額における
    土地部分の支払い利息について記載しなければならない。

    事業開始前に支払った利息については、必要経費ではなく、土地や建物の取得価額となる。

    ★租税公課
    1.不動産取得税
    2.登録免許税
    3.固定資産税
    4.都市計画税
    5.収入印紙代
    ⇒発生した年に限る。自宅用として物件を購入し、その後賃貸に転用した場合であっても
    さかのぼって過去の分を必要経費に含めることはできない。
    そのため、通常は固定資産税と都市計画税のみとなる。

    居住が目的不動産にかかる各種税金(不動産取得税、登録免許税、固定資産税、都市計画税等)は算入不可、
    個人の所得税や住民税も当然経費算入不可となる。

    ★損害保険料
    投資不動産の火災保険料や地震保険料のうち、その年にかかった保険料。
    30年分の火災保険料を不動産購入時に一括支払いした場合は、
    毎年1/30ずつを損害保険料として経費計上する。
    一括支払い保険料を一括経費計上できない。

    ★修繕費
    設備機器が故障した際の20万円未満の修繕費用を経費計上できる。
    価値を高めるための費用や、1件あたり20万円以上支出した場合は1年で一括経費計上できず、
    固定資産として処理し毎年減価償却を行う。

    ★税理士等への報酬
    税理士に報酬を支払った分経費算入できる。

    以下は計算書上は雑費として扱う。


    ★外注管理費
    不動産管理会社へ支払う管理費や清掃費、除草費、植栽選定費用など、不動産投資に関する外注費。

    ★水道光熱費
    投資不動産の水道光熱費。共用部の電気代や水道代など、投資不動産に関する水道光熱費。

    ★広告宣伝費
    管理会社へ支払う入居者募集広告費や入居者募集に関して管理会社から請求された広告費
    客付け不動産会社分広告料。
    入居者に代わって支払う仲介手数料。

    ★その他経費
    不動産を管理するために購入した決算ソフト、棚やパソコン代、
    所有不動産へ移動する公共交通機関交通費またはガソリン費用、
    掃除用の箒や高圧洗浄機、情報収集のためのインターネット接続費用など、
    不動産事業に関係する費用については経費計上できる。

    不動産セミナーへの参加、物件見学費用で物件取得に至らなかった場合の諸経費は
    事業的規模に満たない場合は認められない。

    事業的規模でない場合に認められる経費は、
    不動産収入を得るために生じた『直接経費』のみとなっている。
    『直接経費』とは、減価償却費・借入金利子・固定資産税
    ・物件管理費(物件に係る水道光熱費含む)などとなる。
    従って、自宅を事務所にしている場合で事業的規模に該当しないケースでは、
    自宅家賃の経費計上は認められない。
    関連記事

    スポンサードリンク

    コメント

    コメントの投稿

    非公開コメント

    検索フォーム

    スポンサーリンク

    アクセスランキング

    [ジャンルランキング]
    株式・投資・マネー
    14位
    アクセスランキングを見る>>

    [サブジャンルランキング]
    株式
    12位
    アクセスランキングを見る>>